2025년 7월부터 시행될 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도와 정부의 추가 규제 가능성으로 인해 주택 시장에 긴장감이 고조되고 있습니다.

✔ 가계대출 차주에 대한 미래 금리변동 위험을 반영하기 위해 스트레스 DSR 제도* 도입(’24.2월)

* 대출금리에 일정 수준의 스트레스 금리(과거 5년내 최고금리와 현 시점 금리간 차이, 하한1.5%~상한3.0%)를 가산하여 DSR 산정 → 실제 대출금리에는 미반영

□ 다만, 급격한 대출한도 축소에 따른 실수요 차주의 어려움, 점진적 제도 안착 필요성 등을 고려하여 단계적으로 시행

➊ (대상기관) 은행권1단계 우선 시행 후 2금융권2·3단계으로 확대

➋ (대상대출) 주담대1단계 → 신용대출2단계 → 기타대출3단계로 점진적 확대

➌ (스트레스 금리) 0.38%1단계 → 0.75%2단계 → 1.50%3단계로 단계적 상향

※ ’24.9월 2단계 시행 당시 가계대출 증가세를 주도한 은행의 수도권 주담대에 대해서는 1.20%의 스트레스 금리 가산

✔ 3단계 스트레스 DSR 시행방안

1. 全 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출*에 대해 스트레스 DSR을 적용하여 ’25.7.1일부터 시행

* 다만, 신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리 부과

❶ (대상기관) 은행권 및 제2금융권(상호․여전․저축․보험)

❷ (대상대출) 은행권 및 제2금융권 주담대, 신용대출, 기타대출

❸ (스트레스 금리) 1.50% [‘25.6월 예상 스트레스 금리(1.50%P) × 적용비율(100%)]

※ 다만, 지방 주담대가 최근 가계부채 증가세에 미치는 영향 * 등을 고려하여 지방 주담대에 대해서는 3단계 스트레스 금리 적용을 잠정(6개월) 유예**

* 금년 들어 은행권 주담대 신규 취급액에서 지방 주담대가 차지하는 비중이 감소

** 0.75%를 가산하는 2단계 유지 → 3단계 적용 여부는 금년말에 추후 검토

 

2. 혼합형‧주기형 주담대의 스트레스 금리 적용비율을 상향 조정

*주담대 평균 상환기간, 만기 중 고정금리가 적용되는 기간의 비중 등을 고려

3. 6.30일까지 집단대출입주자모집공고가 시행되거나, 일반 주담대부동산매매계약이 체결된 대출에 대해서는 종전규정(2단계)을 적용

✔ 향후 계획

□ 행정지도 공고(6월중) 후 시행(7.1일)

ㅇ(시행 前 관리) 3단계 시행 前 선수요 쏠림 현상 등을 감안하여 금융회사의 월별‧분기별 관리목표 준수 협조(계속)

ㅇ (준비상황 점검) 업권별 실무간담회를 통해 시스템·내규 반영 여부 및 창구 지도 상황 등 점검(6월)

□ 3단계 시행 이후 민원 발생 여부 등 창구 동향, 대출취급액 추이 등에 대한 모니터링 강화(7월1일~)  

[참고 1] 스트레스 DSR 제도 개요

□ (대상범위) 은행권 및 2금융권의 DSR이 적용*되는 신규 대출

* 정책대출 등 DSR이 제외되는 대출유형에 대해서는 스트레스 DSR 미적용

□ (스트레스 금리) ‘과거 5년 최고금리– 현재금리 차*‘를 기본 스트레스 금리로 하되, 상품·금리유형에 따라 일정비율 적용(연 2회)

* 한국은행 예금은행 월별 가중평균 가계대출 금리 기준(매월 발표)

ㅇ (주담대) 금리유형(변동/혼합/주기형)에 따라 차등하여 적용

➀ 변동형은 ‘스트레스 금리’를 그대로(100%) 적용,

➁ 혼합형·주기형은 스트레스 금리의 ‘고정금리기간 or 금리변동주기] / 만기 비중‘별로 차등적용

➂ 순수고정형은 스트레스 금리 미적용

ㅇ (신용대출) 금리고정기간에 따라 차등하여 적용(단, 신용대출 잔액 1억 초과 고액차주에 한해 적용)

➀ 변동형 및 만기 3년미만 단기 고정금리 상품은 스트레스 금리를 그대로(100%) 적용

➁ 만기 3~5년 순수고정 신용대출은 스트레스 금리의 60% 적용

➂ 만기 5년이상 순수고정 신용대출은 스트레스 금리 미적용

□ (단계적 시행) 급격한 한도축소에 따른 실수요 차주 어려움 및 제도안착 등 고려하여 점진적·단계적으로 시행

* 비주택(토지·상가) 담보대출, 기타담보대출, 장기카드대출 등

[참고 2] 3단계 스트레스 DSR 시행시 차주 대출한도 영향 분석

1.‘25년 하반기 스트레스 금리 결정 : 1.50%(예상)

- 과거 5년간 최고금리 : 5.64%(‘22.12월) (A) - 현재 금리(예상) : 4.51%(’25.3월 기준) (B) - “(A)-(B)” = 1.13%p ⇨ 하한금리 1.50% 적용 (지방 주담대 0.75% 차등 적용)

2. 은행권 차주 대출한도 영향 분석*

* 동 시뮬레이션은 참고용이며, 차주별 상황 등에 따라 구체적인 한도는 변동 가능

□ (주담대) 금리유형(변동/혼합/주기형)에 따라 2단계 대비 차주별 대출한도가 수도권에서 △1~3천만원(△3~5%) 수준 감소

❶ 소득 1억원 차주 기준 (30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.2% 가정)

❷ 소득 5천만원 차주 기준 (30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.2% 가정)

□ (신용대출) 금리유형(변동/고정형) 및 만기(3년 미만 여부)에 따라 2단계 대비 차주별 대출한도가 △3~4백만원(△2~3%) 감소

ㅇ 소득 1억원 차주 기준 (5년 만기, 만기일시상환, 대출금리 5.5% 가정)

스트레스 DSR, 왜 주목해야 할까요?

스트레스 DSR은 대출 한도를 산정할 때 가산금리인 '스트레스 금리'를 적용하여 대출자의 상환 부담을 더 현실적으로 반영하는 제도입니다. 쉽게 말해, 금리가 오를 경우를 가정하고 대출 한도를 줄이는 방식이죠. 7월부터 수도권 주택담보대출(주담대)에는 기존 대비 0.3%포인트(p) 오른 1.5%의 스트레스 금리가 적용됩니다.

이로 인해 어떤 변화가 생길까요?

금융당국의 시뮬레이션에 따르면, 연 소득 5,000만 원인 차주의 경우 수도권 주담대 한도가 기존보다 900만 원에서 1,700만 원가량 줄어들 수 있습니다. 연 소득 1억 원인 차주는 1,800만 원에서 최대 3,300만 원까지 한도가 감소할 수 있습니다. 3천만~4천만 원의 대출 한도 차이가 내 집 마련의 급지(級地)를 바꿀 수도 있다는 점을 고려하면, 이는 결코 무시할 수 없는 변화입니다.

'막차' 수요의 증가와 시장 반응

스트레스 DSR 시행을 앞두고 현재 부동산 시장에서는 이른바 '막차'를 타려는 수요가 급증하고 있습니다. 대출 한도가 줄어들기 전에 미리 주택을 매수하려는 심리가 강하게 작용하는 것이죠. 실제 서울 아파트 매매 물건이 전주 대비 1,298건 감소한 8만 3,610건을 기록했는데, 이는 거래 성사에 따른 매물 감소로 해석됩니다. 일부 시중은행에서는 비대면 주택담보대출 신청이 폭증하여, 심지어 오전 중 접수 가능 물량이 조기 소진되는 '오픈런' 현상까지 나타나고 있습니다. 이는 금리 인하 기대감과 함께, 곧 대출 규제가 강화될 것이라는 인식이 맞물려 발생한 현상으로 보입니다. 대출 한도가 줄어들기 전에 최대한 대출을 받아 주택을 매입하려는 심리가 극대화된 것이죠.

정부 규제와 매수 심리

정부가 최근 서울 집값 변동성이 확대되고 있다고 판단하며, 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등을 추가 지정할 수 있다고 밝힌 점도 매수 심리에 영향을 미치고 있습니다. 추가적인 규제가 생기기 전에 집을 사야 한다는 불안감이 '막차' 수요를 더욱 부추기는 요인으로 작용하고 있습니다. 서울 마포구의 한 공인중개업소 관계자는 "대출 규제 강화를 의식해 물건을 보자마자 계약하는 사례가 늘고 있다"며, "서울 집값이 더 오르면 추가 규제가 생길 수 있다는 우려에 따라 매수 문의가 증가하고 있다"고 전했습니다.

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