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안녕하세요. 약정 위반으로 인해 주택담보대출에 제한이 생겨 추가 주택 구입 자금 마련에 어려움을 겪고 계시는 분들의 문의가 점점 많아지고 있습니다. 오늘은 1주택 이상을 보유하신 분들의 추가 주택 구입 자금 대출 규제와 약정 위반 시 발생할 수 있는 상황에 대해 자세히 안내해 드리겠습니다.
1주택 이상자의 추가 주택 구입 자금 대출 규제 정부의 부동산 정책에 따라 1주택 이상을 보유한 다주택자의 경우, 추가적인 주택 구입을 위한 주택담보대출에 여러 가지 제한이 적용되고 있습니다. 대출계약서 작성시 수많은 계약서중에 일부 내용으로 실질적으로 일반 고객님들이 꼼꼼히 읽어가면서 싸인하기란 어렵습니다. 대출상담사의 안내와 설명이 꼭 필요한 경우라고 생각이 듭니다. 이제 대출은 DSR 이후 연동되며 각각의 대출과 계획에 영향을 주고 있습니다. DSR로 인하여 대출이 너무 많을 겨우 주택구입자금 및 추가대출 자체가 불가능한 상황입니다. 나의 계획에 맞는 대출 설계가 정말 필요하고 이젠 공부해야하는 상황이라고 생각이듭니다. 실제 15년넘에 대출업무를 보면서 지금처럼 힘든시기는 처음인듯합니다. 오늘은 약정위반담보대출이 무엇인지 어떻게 대비해야 하는지 알려드리겠습니다. 규제 지역 내 대출 제한 : 투기지역, 투기과열지구 등 규제 지역에서는 다주택자의 주택 구입 목적 주택담보대출이 원칙적으로 금지될 수 있습니다. 다만, 2023년 3월 2일부로 다주택자도 규제지역 내에서 주택 구입 목적의 주택담보대출이 허용되었으나, LTV(주택담보대출비율)가 무주택자나 1주택자에 비해 낮게 적용(예: 규제지역 LTV 0% → 30%)됩니다. 규제 지역 LTV 제한 : 비규제 지역에서도 다주택자의 경우 LTV는 70%가 아닌 10% 차감된 60%로 적용되므로 무주택자나 1주택자에 비해 낮은 비율이 적용됩니다. 다주택자의 경우 시세대비 LTV 대출한도 비율이 10% 차감되어 한도산출됩니다. DTI / DSR 규제 : 소득 대비 부채 상환 능력을 평가하는 DTI(총부채상환비율) 및 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되어, 기존 주택담보대출 및 기타 대출(신용대출 카드론 현금서비스 및 차량대출 보험대출등등) 원리금 상환액에 따라 추가 대출 가능 금액이 제한될 수 있습니다. DSR에 따라서 주택구입 시기 및 채무관리를 꼭 계획하여 준비 하셔야합니다. 주택 수에 따른 추가 제한 : 다주택자의 경우 담보대출 조건이 더욱 강화되거나 대출 자체가 불가능할 수 있습니다. 과거에는 3주택 이상 보유 세대의 규제지역 내 주택담보대출이 금지되기도 했습니다. 정부에서는 가계부채 증가율에 따라 수시로 대출규제를 적용하고 있습니다. 다주택자분들은 전세대출 조건부대출도 일부 규제를 하였다가 25년 초쯤 풀어주었으나 다시 토허제로 인한 투기수요로 일부규제들이 살아나고 있습니다. 전금융사가 동일하지 않기에 일반 고객님들은 더욱더 준비하기 어려우므로 꼭 전문 대출상담사와 기관을 통하여 이중삼중으로 확인하고 준비하셔야 합니다.
약정 위반 시 주택담보대출 규제 기존 주택담보대출 실행 시 특정 약정을 위반한 경우, 금융기관은 해당 대출금을 회수 및 환수 요청하거나 추가담보대출에 제한을 둘 수 있습니다. '약정 위반'의 구체적인 내용은 대출 계약마다 다를 수 있지만, 일반적으로 다음과 같은 경우가 해당됩니다. 추가 주택 구입 금지 약정 위반 : 생활안정자금 목적 등으로 주택담보대출을 받은 후 일정 기간 내에 추가로 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 어긴 경우, 대출금이 회수될 수 있고 일정 기간 주택 관련 대출이 제한될 수 있습니다. 기존 주택 처분 의무 위반 : 추가 주택 구입 자금 대출 시 기존 주택을 일정 기간 내에 처분하겠다는 약정을 이행하지 않은 경우에도 불이익이 발생할 수 있습니다. 2년이내 처분조건부 약정 후 대출받은 분들의 경우 대출권금 환수요청이 들어가게 됩니다. 전입 의무 위반 : 특정 조건의 주택담보대출의 경우 일정 기간 내 해당 주택으로 전입해야 하는 의무가 있으며, 이를 위반할 경우 대출 회수 등의 조치가 취해질 수 있습니다.
약정 위반으로 인한 불이익 약정 위반 시 금융기관은 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다. 대출금 즉시 회수 (기한이익 상실) : 남은 대출 원리금을 한 번에 갚아야 할 의무가 발생합니다. 신용 정보 등록 : 약정 위반 사실이 신용정보집중기관에 등록되어 향후 일정 기간 동안 주택 관련 대출(전세자금, 중도금, 주택담보대출 등)에 불이익을 받을 수 있습니다. 금리 인상 또는 추가 제재 : 대출 계약에 따라 추가적인 불이익이 발생할 수 있습니다.
※ 실제 보험주택담보대출 금융사의 약정서 일부항목입니다. 
현재 상황에 대한 대비 현재 1주택 이상을 보유하고 계신 상태에서 약정 위반으로 주택담보대출에 제한이 생긴 상황의 경우, 추가 주택 구입 자금 마련은 더욱 어려울 수 있습니다. 전화 통보를 받은 날부터 대환대출을 통하여 빠르게 담보대출을 갈아타시는 것이 안전합니다. 정확한 대출 약정 확인: 기존 주택담보대출 계약서의 약정 내용을 다시 한번 꼼꼼히 확인하여 어떤 내용을 위반했는지 체크 약정위반 한날로부터 3년이내 등 각금융사별로 기준이 상이합니다. 주택금융공사의 경우 당사의 대출을 상환했을경우 타사의 주택대출에 크게 제한을 두지 않지만 다른 은행의 경우 구입자금에 대한 일부 대출등을 제한하게 됩니다. 금융기관 상담: 해당 금융기관에 연락하여 현재 상황을 설명하고, 추가 대출 가능 여부 및 필요한 조건에 대해 상담을 받아보시는 것이 좋습니다. 약정 위반시 가계자금에 대한 규제이므로 사업자 대출로 전환하는 대출설계를 많이 안내 하는 상황입니다. 하지만 사업자대출의 경우 짧은 계약기간 3년이내 이므로 연장횟수 및 연장조건등을 진행전 꼼꼼히 체크하여야 합니다. 부동산 및 금융 전문가 상담: 부동산 전문대출상담사 및 금융 전문가와 상담하여 현재 상황에서 가능한 최선의 자금 마련 방안을 모색해 보시는 것이 좋습니다. 최소 3명이상의 상담사를 비교해보시고 결정하시는것이 좋습니다.
정부의 부동산 대출 규제는 지속적으로 변화하므로, 최신 정보를 확인하고 전문가에게 체크하셔야 합니다. 약정의 위반시 추가주택구입자금 계획이 있는 집단대출을 이용해야하는 분양권을 소유하고 있다면 빠르게 대비를 하셔야합니다. 약정위반아파트담보대출 약정의반의 경우 위반 및 규제사항 조건들이 상이하므로 약정위반이라고 하여 주택담보대출이 전부 제한되는것은 아닙니다. 다주택자의 경우 주택수에따라서도 운용자금 대출상품들이 달라지게 되므로 꼭 전문가와 상담받으시길 바랍니다.
대출관련 금전요구는 전부 불법이므로 주의하시길 바랍니다. 무료상담 1670-8102
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